《金寨縣人民政府關于公布金寨縣城區及鄉鎮國有建設用地、集體建設用地、農用地基準地價和城區標定地價的通知》（金政〔2024〕15號，以下簡稱《通知》）已經縣政府同意，于2024年5月14日印發執行。現將《通知》解讀如下：

一、制定背景和依據

我縣上一輪基準地價更新時間在2019年，距今已過5年多，部分內容已不適應當前的土地市場需求，根據《安徽省自然資源廳關于做好自然資源評價評估工作的通知》（皖自然資用〔2022〕1號）要求，城鎮基準地價應每3年更新一次、每6年全面更新一次，城鎮標定地價每年更新一次。同時，《安徽省自然資源廳關于做好園地林地草地定級和基準地價制定有關工作的通知》（皖自然資用函〔2023〕23號），安排在全省范圍開展園地林地草地定級和基準地價制定工作，我縣在前期試點基礎上，同步開展農用地基準地價更新工作，充分滿足目前土地市場管理需求。

編制依據主要有：《城鎮土地分等定級規程》（GB/T18507-2014）、《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）、《自然資源分等定級通則》（TD/T1060-2021）、《自然資源價格評估通則》（TD/T1061-2021）、《標定地價規程》（TD/T1052-2017）、《農用地估價規程》（GB/T28406-2012）、《農村集體土地定級與估價技術指南》（T/CREVA1201-2021）、《林地分等定級技術規范》（T/CREVA3101-2021）等。

二、制定意義和總體考慮

公示地價體系作為城市土地市場的價格指導依據，是政府管理和調控土地市場的基本手段，意義體現在以下幾個方面：一是強化政府對土地市場的宏觀調控，促進土地資源的合理配置，規范地產交易主體行為，引導地產市場有序運行；二是為公平合理收取土地稅費提供依據；三是為建立統一的土地用地市場奠定基礎，為實現集體建設用地流轉提供價格參考；四是全面掌握和科學量化農村土地價格狀況，為制定各項土地管理政策提供依據，直接服務于自然資源有償使用、資產清查核算、稅費管理等工作。

三、研判和起草過程

金寨縣現行基準地價體系主要包括城鎮國有建設用地、集體建設用地、農用地基準地價和城區標定地價。成果實施期間，隨著城市建設發展和土地市場變化，土地級別和地價水平發生明顯變化，現行基準地價成果不能充分反映當前土地市場狀況，需根據實際對基準地價成果進行更新調整。

工作過程包括：2023年5月，方案編制；2023年6月，資料收集；2023年7月，指標體系確定；2023年8月-9月，外業調查；2023年10月-11月，地價評估和成果編制；2023年12月，意見征詢和專家論證；2023年12月8日，公開聽證；2024年1月，社會穩定風險評估和合法性審查；2024年3月1日，縣政府常務會議審議；2024年4月16日，省廳組織專家驗收；2024年5月14日，政府公布實施。

四、工作目標

在2019年公布施行的金寨縣城區和鄉鎮國有建設用地、集體建設用地基準地價的基礎上，全面更新金寨縣城鎮國有建設用地和集體建設用地基準地價，同時更新城區標定地價及農用地基準地價，新制定園地林地草地基準地價，形成包含范圍更加全面系統的公示地價體系，為加強全縣城鄉土地市場管理，規范引導地產市場有序運行，實現土地資源合理配置和宗地地價評估提供價格參考依據。

五、主要內容

在推進金寨縣土地市場規范化與科學化的進程中，我們全面而細致地開展了城區及鄉鎮國有建設用地、集體建設用地，乃至農用地的定級與基準地價更新工作，同時深化了城區標定地價的動態管理，旨在精準反映土地市場實際，為土地資源的合理配置與高效利用提供堅實支撐。

（一）城區國有建設用地定級與基準地價更新

本輪更新工作緊密圍繞國土空間規劃，科學劃定40.57平方公里的基準地價評價范圍。依據《用地用海分類指南》，細致劃分了六大類用地（商服、住宅、工業、物流倉儲、公共管理與公共服務、公用設施）。其中商服建設用地按照“四類型+四級別”進行劃分，零售商業用地、其他商服用地一級至四級分別為每平米1650元、1200元、900元、430元；餐飲用地、旅館用地、娛樂用地一級至四級分別為每平米1500元、1080元、850元、430元；商務金融用地一級至四級分別為每平米1450元、1050元、820元、430元；批發市場用地一級至四級分別為每平米1400元、1000元、800元、430元。住宅用地地價分為四個級別，從一級至四級分別為每平米1250元、900元、650元、450元。工業用地分別兩級，分別為一級地165元每平，二級地150元每平。物流倉儲用地分為三級，一級到三級地價分別為每平米210元、180元、160元。公共管理與公共服務用地實行“五類型+三級別”定級，其中機關團體用地一級至三級定價為每平米345元、280元、225元；文化用地、體育用地一級至三級定價為每平米320元、265元、205元；教育用地、科研用地一級至三級定價為每平米285元、230元、180元；醫療衛生用地一級至三級定價為每平米260元、215元、175元；社會福利用地一級至三級定價為每平米255元、200元、170元。公共設施用地分為三個級別，一至三分別為每平米230元、180元、165元。

（二）鄉鎮國有建設用地定級與基準地價更新

針對鄉鎮區域，我們嚴格遵循“三區三線”劃定原則，合理確定定級范圍，并充分考慮各鄉鎮發展實際，對土地級別進行了動態調整。商服、住宅、工業用地基準地價全面更新，并新增了公共管理與公共服務用地基準地價，均按兩級劃分。其中商服用地一級地最高910元每平，最低795元每平，二級地最高570元每平，最低420元每平；住宅用地一級地最高530元每平，最低420元每平，二級地最高420元每平，最低300元每平；工業用地150元每平；公共管理與公共服務用地一級地165元每平，二級地150元每平。

（三）集體建設用地定級與基準地價更新

基于年度國土變更調查成果，明確了集體商服用地、工業用地、公共管理與公共服務用地為評價對象，通過深入分析區域分布、宏觀區位條件、社會經濟水平等因素，將集體建設用地劃分為三個級別。其中商服用地一級至三級地價分別為每平510元、240元、180元；公共管理和公共服務用地一級至三級分別為每平150元、130元、105元；工業用地一級至三級分別為每平105元、90元、75元。

（四）農用地定級與基準地價更新

在農用地方面，我們確定了耕地、園地、林地和草地為評價對象，依據自然、區位及社會經濟因素因子資料，對耕地土地級別進行了調整更新，并新劃定了園地、林地和草地的土地級別。其中耕地地價分為三級，分別為一級地31元/平方米，二級地27元/平方米，三級地24元/平方米；果園地價分為二級，分別為一級地34元/平方米，二級地30元/平方米；茶園地價分為三級，一級地36元/平方米，二級地31元/平方米，三級地26元/平方米；其他園地地價分為三級，分別為一級地34元/平方米，二級地30元/平方米，三級地25元/平方米；林地地價分為三級，一級地18元/平方米，二級地16元/平方米，三級地15元/平方米；草地分為二級，一級地9元/平方米，二級地8元/平方米。

（五）城區標定地價更新

為進一步提升地價管理的精細化水平，我們在城區土地定級與基準地價更新成果的基礎上，劃分了多個標定區域，并精心選擇了標準宗地。通過采用收益還原法、市場比較法等多種評估方法，我們科學評估了商服用地、住宅用地和工業用地的標定地價，實現了地價信息的動態更新與精準反映。這一舉措不僅增強了地價信息的透明度與公信力，也為政府土地管理決策提供了有力支持。

六、創新舉措

（一）城鎮國有建設土地定級范圍劃定充分參考國土空間規劃內容，銜接城市功能布局及近期建設規劃導向。土地級別變化突出城市發展方向、布局及重點建設區域。

（二）將商服用地、公管公服用地細分到二級類制定基準地價，使土地出讓定價更加科學精準；新增物流倉儲用地類別，滿足物流倉儲項目地價評估需要。

（三）農用地新增制定了園地林地和草地基準地價，園地細化分類為果園、茶園和其他園地，使價格體系更加科學精細。

七、保障措施和下一步工作安排

（一）成立組織，強化領導。做好土地定級與基準地價更新工作對我縣土地市場的穩定有序發展具有重要意義，為保障項目工作順利開展，成立由縣分管領導任組長，縣自然資源局、縣財政局、縣林業局、縣農業農村局、縣住建局等相關單位主要負責人任成員的土地定級與基準地價更新工作專班，負責工作的指導、協調、督促、檢查和項目成果驗收等工作。

（二）明確責任，保證質量。城鎮土地定級與基準地價更新工作綜合性強、涉及面廣，內容涉及多個部門職責，縣自然資源局、縣林業局、縣農業農村局、縣住建局等單位與技術單位明確責任、各司其職，適時組織研討論證，保障了基準地價評估工作的嚴密性、科學性。

(三)精心組織，狠抓落實。該項工作時間緊、任務重、要求高。各有關部門按方案要求，精心組織、密切配合、相互支持、搞好服務，及時協調解決工作中遇到的各類困難和問題，確保工作按計劃順利完成。

(四)強化宣傳、精準運用。下一步，縣自然資源局要通過政府網站、新聞發布會等多種形式加強對基準地價的宣傳力度，切實提高公眾對政策的知曉度，并在實際工作中精準運用，充分滿足土地市場需求。

解讀單位：金寨縣自然資源局

解讀人：何恩來

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聯系地址：金寨縣梅山鎮新城區蓮花山路金寨縣自然資源和規劃局